房子作为一个家庭的最大宗支出之一，随着房价不断增长，买房贷款是再平常不过的事了，坊间习惯称这类购房者为“房奴”，根据相关数据显示，截至到2019年末，全国有超两亿家庭背负着30.2万亿元房贷，“两亿房奴”的说法由此而来。其实，能够贷款买房的群体无疑是幸运的，一方面证明他们有能力支付购房首付款，另一方面可以居住在自己的房子里，少了租房的“颠沛流离”之苦。当然，如果遇到房价增长，还能享受到财富增值。

当然，既然选择了按揭贷款买房，一般就意味着长达20-30年的月供，在买房的头几年，压力往往较大，因为很多人买房都把家庭财力发挥到极致，节衣缩食在所难免。鉴于此，买房人在选择房贷周期和方式方面都显得十分谨慎，除了考虑家庭经济承受能力外，还会考虑尽可能多的节省利息，毕竟都是大家的辛苦钱。虽然说房贷政策都是银行精心测算好的，但不同的选择方式，还是能达到省钱目的，所以，业内人士提醒，万万不能选错而吃了亏。

这不，国家前不久发布的房贷新政已全面开始实施，这次出的是选择题，要求8月31日前完成答题，在规定时间内，“两亿房奴”可以好好做功课，并交上自己认为“正确”的答卷，据身边朋友反馈，事实上有些人已经提前交卷了，也有的人还正在答题。即使交完卷也不要紧，多对照了解一下总是好的。

先来看看新政要求

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

这是央行房贷新政的主要内容，所有的解读和操作都基于此。由于专业术语比较多，我们再提炼翻译成大白话，以方便理解：

1.时间：完成房贷转换工作的时间从3月1日开始，到8月31日截止，有很多人应该已经接到贷款银行改签房贷合同的电话了，没有接到的也不用着急，还有2个多月时间，肯定会通知到你。

2.“2选1”：要么选择转换为固定利率方式，要么选择转化为LPR浮动利率，选定后，就不能改变了，如你贷了30年，已经还了10年，那么，剩下的20年就按照你这次选定的利率方式计算利率并还款，直至合同期结束。

3.加点可为正值，也可为负值：前者适用你现在的房贷利率高于LPR情形，后者适用于你现在的房贷利率低于LPR情形，通过加减点后，保持与你房贷最近实际利率持平。而LPR是一个市场利率，每个月20日左右会公布一次，主要由包括5大行在内的18家银行决定，基本是一个平均值，代表了真实市场利率水平。

再来说说几个常见的误区

房贷转换工作自发布以来，虽然相关单位做了大量的宣传工作，但借款人仍然存在一些理解误区，比如说“所有的房贷都要转换”、“选择LPR会吃亏”、“以前房贷利率折扣比较大，转换后就享受到低折扣了”、“只有房贷利率高的转换才划算”、“期间不同时间去转换，享受的利率水平会不一样”等等，在此逐个就大家关心的问题再理顺一下。

第一，并不是所有的房贷合同都需要转换。

1.由于本次房贷合同转换只涉及到浮动利率的商贷部分，所以，公积金，包括组合贷的公积金部分都是不需要转换的；2.已在最后一个定价期的房贷合同也不需要转换，比如说你贷15年，现在已经还了14年，剩最后一年就还清了，这种情况就不需要转换。3.如果此前签订的固定利率也不在此次转换之列。此外，2020年1月1日以后新按揭的房贷，已经采用新的LPR也不用转换。

第二，此前低折扣利率或者高倍数利率，不会因为选择房贷合同转换而增加或降低实际利率水平。

个人房贷利率转换后，是等于原合同最近的利率水平。例如，你当时买房的按揭贷款基准利率是4.9%，你享受的是7折利率，那么给你转换的利率通过“减点”操作后，对应的利率就是3.43%，如果你当时的房贷利率上浮了10%，同样通过“加点”操作后，对应的利率就是5.39%。所以，就转换本身来讲，不存在吃亏还是不吃亏。

第三，在3月1日到8月31日期间转换，不存在早晚差异。

在这期间签订转换合同，早晚都没有关系，不用担心签订转换合同后LPR又降了，因为本次房贷转换均是参照2019年12月份发布的LPR，即参照基准都一样。

第四，选择转换LPR浮动利率与固定利率，其本身没有对错，主要在于预期。

正如第二点所说，转换后的利率，会跟你最近的实际利率保持一致。选择LPR浮动利率还是固定利率谁跟划算，主要还在于接下来市场利率水平怎么走？如果利率呈现下降趋势，选择LPR浮动利率自然最划算，因为它是跟随市场利率调整的，但如果未来利率保持升势，那么，固定利率就更划算。

关于这个“预期”，看看专家怎么说？

中泰证券宏观首席分析师梁中华表示，中国降息周期才开始，随着利率转换工作相继完成，LPR利率下调空间也在逐步打开，将引导房贷利率向下。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，LPR在未来有一定下行空间。

合肥科技农村商业银行负责房贷的工作人员对客户解释认为，如果你是一个精打细算，能节约一点是一点的购房者，那么我建议选择LPR浮动利率，在未来几年时间内，应该大概率会享受到房贷利率下调的福利，每个月可以少还那么一点。

总体讲，我们基本认同专家的看法，原因在于，全球经济都面临着复苏需求，整体上保持较为宽松的货币环境是大势所趋，而从国家一系列降低实体经济利率举措来看，同样也为LPR利率向下调整创造了空间。所以，从中长期看，利率向下的概率相对要大于向上的概率，个人更倾向于选择LPR浮动利率。当然，每个人的看法不一样，你有什么想法吗？欢迎留言交流。