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2021-12-24 10:29

房贷转换工作全面开始,截止时间8月31日,“两

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房子作为一个家庭的最大宗支出之一,随着房价不断增长,买房贷款是再平常不过的事了,坊间习惯称这类购房者为“房奴”,根据相关数据显示,截至到2019年末,全国有超两亿家庭背负着30.2万亿元房贷,“两亿房奴”的说法由此而来。其实,能够贷款买房的群体无疑是幸运的,一方面证明他们有能力支付购房首付款,另一方面可以居住在自己的房子里,少了租房的“颠沛流离”之苦。当然,如果遇到房价增长,还能享受到财富增值。

房贷转换工作全面开始,截止时间8月31日,“两亿房奴”在交答卷

当然,既然选择了按揭贷款买房,一般就意味着长达20-30年的月供,在买房的头几年,压力往往较大,因为很多人买房都把家庭财力发挥到极致,节衣缩食在所难免。鉴于此,买房人在选择房贷周期和方式方面都显得十分谨慎,除了考虑家庭经济承受能力外,还会考虑尽可能多的节省利息,毕竟都是大家的辛苦钱。虽然说房贷政策都是银行精心测算好的,但不同的选择方式,还是能达到省钱目的,所以,业内人士提醒,万万不能选错而吃了亏。

这不,国家前不久发布的房贷新政已全面开始实施,这次出的是选择题,要求8月31日前完成答题,在规定时间内,“两亿房奴”可以好好做功课,并交上自己认为“正确”的答卷,据身边朋友反馈,事实上有些人已经提前交卷了,也有的人还正在答题。即使交完卷也不要紧,多对照了解一下总是好的。

房贷转换工作全面开始,截止时间8月31日,“两亿房奴”在交答卷

先来看看新政要求

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

这是央行房贷新政的主要内容,所有的解读和操作都基于此。由于专业术语比较多,我们再提炼翻译成大白话,以方便理解:

1.时间:完成房贷转换工作的时间从3月1日开始,到8月31日截止,有很多人应该已经接到贷款银行改签房贷合同的电话了,没有接到的也不用着急,还有2个多月时间,肯定会通知到你。

2.“2选1”:要么选择转换为固定利率方式,要么选择转化为LPR浮动利率,选定后,就不能改变了,如你贷了30年,已经还了10年,那么,剩下的20年就按照你这次选定的利率方式计算利率并还款,直至合同期结束。

3.加点可为正值,也可为负值:前者适用你现在的房贷利率高于LPR情形,后者适用于你现在的房贷利率低于LPR情形,通过加减点后,保持与你房贷最近实际利率持平。而LPR是一个市场利率,每个月20日左右会公布一次,主要由包括5大行在内的18家银行决定,基本是一个平均值,代表了真实市场利率水平。

房贷转换工作全面开始,截止时间8月31日,“两亿房奴”在交答卷

再来说说几个常见的误区

房贷转换工作自发布以来,虽然相关单位做了大量的宣传工作,但借款人仍然存在一些理解误区,比如说“所有的房贷都要转换”、“选择LPR会吃亏”、“以前房贷利率折扣比较大,转换后就享受到低折扣了”、“只有房贷利率高的转换才划算”、“期间不同时间去转换,享受的利率水平会不一样”等等,在此逐个就大家关心的问题再理顺一下。

第一,并不是所有的房贷合同都需要转换。

1.由于本次房贷合同转换只涉及到浮动利率的商贷部分,所以,公积金,包括组合贷的公积金部分都是不需要转换的;2.已在最后一个定价期的房贷合同也不需要转换,比如说你贷15年,现在已经还了14年,剩最后一年就还清了,这种情况就不需要转换。3.如果此前签订的固定利率也不在此次转换之列。此外,2020年1月1日以后新按揭的房贷,已经采用新的LPR也不用转换。

第二,此前低折扣利率或者高倍数利率,不会因为选择房贷合同转换而增加或降低实际利率水平。

 

个人房贷利率转换后,是等于原合同最近的利率水平。例如,你当时买房的按揭贷款基准利率是4.9%,你享受的是7折利率,那么给你转换的利率通过“减点”操作后,对应的利率就是3.43%,如果你当时的房贷利率上浮了10%,同样通过“加点”操作后,对应的利率就是5.39%。所以,就转换本身来讲,不存在吃亏还是不吃亏。

第三,在3月1日到8月31日期间转换,不存在早晚差异。

在这期间签订转换合同,早晚都没有关系,不用担心签订转换合同后LPR又降了,因为本次房贷转换均是参照2019年12月份发布的LPR,即参照基准都一样。

第四,选择转换LPR浮动利率与固定利率,其本身没有对错,主要在于预期。

正如第二点所说,转换后的利率,会跟你最近的实际利率保持一致。选择LPR浮动利率还是固定利率谁跟划算,主要还在于接下来市场利率水平怎么走?如果利率呈现下降趋势,选择LPR浮动利率自然最划算,因为它是跟随市场利率调整的,但如果未来利率保持升势,那么,固定利率就更划算。

房贷转换工作全面开始,截止时间8月31日,“两亿房奴”在交答卷

关于这个“预期”,看看专家怎么说?

中泰证券宏观首席分析师梁中华表示,中国降息周期才开始,随着利率转换工作相继完成,LPR利率下调空间也在逐步打开,将引导房贷利率向下。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,LPR在未来有一定下行空间。

合肥科技农村商业银行负责房贷的工作人员对客户解释认为,如果你是一个精打细算,能节约一点是一点的购房者,那么我建议选择LPR浮动利率,在未来几年时间内,应该大概率会享受到房贷利率下调的福利,每个月可以少还那么一点。

总体讲,我们基本认同专家的看法,原因在于,全球经济都面临着复苏需求,整体上保持较为宽松的货币环境是大势所趋,而从国家一系列降低实体经济利率举措来看,同样也为LPR利率向下调整创造了空间。所以,从中长期看,利率向下的概率相对要大于向上的概率,个人更倾向于选择LPR浮动利率。当然,每个人的看法不一样,你有什么想法吗?欢迎留言交流。

 

 

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