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新规下,房租必须汇入监管账户!明年起,房东不能“靠房吃饭”了

房租,这个困扰无数租房者的一大难题,终于迎刃而解。


11月16日,《21世纪经济报道》记者获悉,重庆发布通知,要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。


重庆并不是孤例,最近几个月以来,多个城市都开始行动了。


9月深圳公开征求意见,建立租赁资金监管制度,住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行,设立唯一的租赁资金监管账户,并签订租赁资金监管协议。


9月11日,成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求自9月11日起,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,需要存入监管账户。


新规下,房租必须汇入监管账户!明年起,房东不能“靠房吃饭”了


10月30日,西安推行住房租赁资金监管通知,该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前,选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。


租金监管,是什么意思?针对的是谁?对租房者有哪些影响?


顾名思义,房客交给中介的房租,必须交给监管“照看”,不能挪用,不能拿这笔钱来“拆东墙补西墙”,不准用来盲目扩张。


很明显,多个城市朝“租金监管”开刀,针对的就是长租公寓平台、租房中介等“二房东”。


对租客来说,过去几年简直受够了租房市场的各种乱象。


拿长租公寓来说,这个行业的发展历程,几乎就是刚毕业大学生、写字楼小白领等“租房小白”的血泪史。


大部分长租公寓和中介的模式,就是高价从房东手里收来房子,再低价租给房客,表面上看起来是吃亏的生意,但很多中介直接收租客1年或2年的房租,给房东却实行月付或季付。


多出来的钱,继续去高价收房子,资金以极快速度周转,试图扩张规模抢占市场,这种“拆东墙补西墙”的手法,资金链必然会有撑不住的那一天。


新规下,房租必须汇入监管账户!明年起,房东不能“靠房吃饭”了


前段时间,深圳有家中介公司,一次性向租客收取半年或一年的租金,却按月向房东支付房租,现中介公司将差额租金卷走,人去楼空,导致房东、租客均被骗,房东上门要求租客退房。


成都、西安、天津、上海、广州,类似的事情一而再再而三的发生。


要解决这种乱象,维护房客的权益,最有效的办法,就是上文提到的“租金监管”,把交上来的房租“专户专管”,房客的租金不能拿来干别的,不是资本“滚雪球”的工具。


事实上,这个措施是有背景的,今年的租金新规发布后,从明年开始,房东们就没办法再“靠房吃饭”了。


在9月初,住建部发了一个通知,《住房租赁条例》公开征求意见,现在已经过了反馈的截止日期,明年大概率会正式实施。


条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章,共66条。


为了维护房客的权益,通知提到了几项核心内容,租金监管只是其中之一。


比如,各城市定期发布不同区域的租金指导价,中介不准再搞“高进低出、长收短付”。


比如,合同期内,双方都不能单方面毁约、涨租,房东不能随便进租客房子,合同还要备案,有据可查。


要知道,这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级法规,分量之重,可想而知,也难怪短短几个月时间,诸多城市跟进发布细则。


拿租金指导价来说,这相当于给楼市定下了一个“硬杠杠”,一旦价格发布,就不准房东随便越过红线,任意涨租金。


这方面做得最好的,全球公认是德国。


即使房东有正当理由想提高租金,也须经过房客同意,如房客不同意,房东只能提起诉讼,而不能强行提高租金。


早在2012年,德国议会通过了一项法案,允许各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%。


在此基础上,租金应该按照“指导价格”来制定,超过这一价格的20%,房客可以告房东,如房租涨幅超过50%,房客同意后方可增长,否则房东单方面涨租超50%被认为是赚取暴利,甚至会坐牢。


新规下,房租必须汇入监管账户!明年起,房东不能“靠房吃饭”了


显然,把租金管起来只是第一步,租金指导价还有很多“文章”可做。


此外,租房新规还明确了重要的一条:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住;同时,设区市应规定必要的居住空间标准,明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。


过去这些年来,不少一二线城市出现了群租房、打隔断,房东、中介们为了赚钱,甚至能把过道拿出来出租,可以说是“无孔不入”,这条规定直接堵上了出租“鸽笼房”的路。


东方证券一份报告预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。十年后,我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。


更重要的是,如今接近2亿的租房者,大部分年龄都在20-40岁之间,现在全国流动人口2.8亿人,租房者占了绝大部分,他们既是这个国家珍贵的劳动力资源,也是无数家庭外出打拼的“顶梁柱”,让这个群体住上称心的房源,让楼市回归居住属性,我们每个人都责无旁贷。





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